我的網誌
黑石(BX)與布魯克菲爾德(BN)大舉進場
橫跨全美的工業戶外倉儲（IOS）原本是不起眼的閒置空地，主要用於停放推土機與卡車等重型設備，如今卻成為華爾街私募投資巨頭的熱門標的。隨著AI基礎建設持續擴張，重型機具的停放需求大幅增加，投資人正將目光轉向這些資產。布魯克菲爾德(BN)物流業務共同負責人Devin Barnwell表示，戶外倉儲在供應鏈中扮演關鍵角色，該領域過去較為分散，這為引入機構資金與營運專業提供了絕佳機會，有助於提高資產效率並強化供應鏈韌性。
為此，布魯克菲爾德(BN)在今年稍早斥資12億美元完成對Peakstone Realty Trust的私有化收購，該交易於5月完成，使其一口氣取得超過70處工業地產，其中多數為戶外倉儲。同時，黑石(BX)也以貸款機構的身分積極卡位，其房地產債務部門已向戶外倉儲所有權人提供6筆總額超過11億美元的貸款，包含今年6月提供給Alterra IOS用於收購37處房地產的2.44億美元。
非機構投資人仍有龐大獲利空間
儘管華爾街投入了數十億美元押注該市場，但一般投資人與地方企業家仍有機會分一杯羹。商業房地產顧問公司紐馬克(NMRK)執行董事Adam Petrillo指出，較小的非機構投資人依然掌握著次級市場中大量位置優越的倉儲空間。對於散戶而言，這是一個極佳的消息，因為優質的戶外倉儲不一定需要高達50英畝的廣大腹地。
他進一步說明，在主要或次級市場中，只需3到5英畝的地段，依然能創造強勁的回報。這種規模的資產非常適合個人投資人參與，完全不需要動輒數千萬美元的龐大資金。只要地點優越且具備多重用途，這類小面積的戶外倉儲就能順利進行行銷、出租並實現穩定獲利。
租金飆升逾103%超越傳統室內倉庫
驚人的數據解釋了市場熱度。根據紐馬克(NMRK)與房地產公司Alterra IOS的資料，從2020年到今年第三季，全美八個主要市場的工業戶外倉儲租金幾乎翻倍。每可用英畝的平均租金大幅上漲103.5%，達到每月近1.1萬美元，相較之下，傳統室內倉庫等工業空間的租金漲幅僅為66%。
Alterra IOS指出，這類資產的租金成長與當地的基礎設施和能源活動密切相關，其影響力甚至超越了資料中心的開發。此外，若這些空地鄰近海港、鐵路或高速公路，其資產價值更會呈現顯著的增長潛力。
港口與基礎設施帶動各區域表現分化
不過，各區域市場的獲利表現並非完全一致。巴爾的摩以高達204%的租金漲幅領先全美，其次為休士頓的159%與諾福克的148%；而南佛羅里達與薩凡納的戶外倉儲表現則落後於傳統工業地產。紐馬克(NMRK)北美工業研究主管Lisa DeNight表示，儘管薩凡納的租金數據相對溫和，但當地的空置率依然非常吃緊。
近期的港口活動是造成差異的潛在因素。薩凡納的貨櫃吞吐量在2010至2022年間翻倍，但近期有所下滑；而休士頓則預期在2022年至2025年間將維持約15%的成長。Adam Petrillo認為，資產價值仍有很大的上漲空間，現在進場的投資人並沒有錯過時機，整個市場仍處於發展的初期階段。
供需失衡與法規限制推升資產稀缺性
達拉斯房地產公司CanTex Capital共同創辦人Sam Cheema指出，核心邏輯在於供需法則。相較於隨處可見的傳統倉庫，符合分區劃分規劃的戶外倉儲用地越來越難找，且每年都有部分土地被改建為多戶住宅等其他用途。這種稀缺性提高了租戶的黏著度，且因為多數價值在於土地本身，所有權人能在區域發展時保留重新開發的彈性選擇權。
由於產權分散在小企業與個人地主手中，且缺乏傳統倉庫如平方英尺或淨高等標準化規格，大型機構難以在未經整合的情況下大量部署資金。這反而為小額投資人留下了寶貴的發展空間。雖然隨著貸款機構對該領域的了解加深，融資條件已有所改善，但目前仍高度仰賴地方與區域性銀行。Sam Cheema提醒，最大的挑戰在於土地分區法規，若不了解公家機關的城市規劃，可能會買到即將被淘汰的用地，因此投資前必須確保計畫與社區未來發展一致。
資本支出較低且殖利率表現更具吸引力
芝加哥商業房地產公司NAI Hiffman執行副總裁Alex Sutterer分析，戶外倉儲之所以吸引投資人，主要是因為其資本支出需求低於傳統工業或多戶住宅，且具備更高殖利率的潛力。資本改善通常不侷限於單一租戶，所有權人可以將資金用於提升地產的整體功能性。對於私人投資人來說，其殖利率通常比傳統工業地產高出約一個百分點，有效吸引了小型投資人與家族辦公室進場。
此外，相較於同樣具備高殖利率的淺海灣型多租戶工業地產（通常由地方小企業承租），戶外倉儲的租戶範圍更廣，涵蓋地方企業至具備投資等級信用評等的公司，提供了穩定收益與優質租戶的雙重保障。隨著機構資金推升地產價值與租賃費率，小型投資人仍可在300萬至500萬美元的規模中找到創造價值的機會，進而聚集成超過1000萬美元的投資組合，並在未來出售給機構時賺取溢價。
高利率環境下的融資挑戰與風險控管
完善的盡職調查是成功關鍵，包括評估特定地點與功能的租戶需求、租戶流動率，以及市場多樣性。以大芝加哥地區為例，沒有任何單一使用者類別占戶外倉儲租戶的18%以上，加上空置率低於3%，有效阻絕了特定產業放緩帶來的衝擊。然而，宏觀經濟變數仍是無法掌控的風險。
俄亥俄州房地產開發商Redwood Living副總裁Kellie McIvor提醒，除了聯準會之外，沒有人能控制債務成本。雖然輕工業用途的債務成本低於住宅建設，但在通膨壓力下，高利率環境預期將持續。華爾街部分預測指出，聯準會可能在12月升息，並在2027年初再次採取行動。由於貸款機構認為小型買家的風險高於大型機構，因此往往面臨較昂貴的債務，並被要求提供更多自有資金，這大幅壓縮了操作的容錯空間。若能完全不需改善且全額自籌資金，將是最理想的狀態。
掌握實際現金流才是穩健佈局關鍵
在科羅拉多州經營承包商與車隊停車場的Ross Blankenship分享了他的實戰經驗。在用地稀缺的山區市場，他針對汽車或皮卡每月收取210美元租金，廂型卡車或拖車為265美元，而承包商區域的月租金則高達1250至5500美元。他同時營運停車軟體Park Graph來管理這些空間。
他強調，關鍵的變數在於空置率。滿租的場地能產生優於小型零售或辦公大樓的現金流，但空置的場地則毫無收益。他建議首次進場的買家，應先親自致電當地10家承包商以確認實際的租金行情。小型投資人依然有機會進場，但前提是這筆交易的財務模型必須建立在當下就能穩定收取的租金之上，而不是盲目期待未來華爾街機構會用更高的價格來收購。
【免責與製作說明】
本文內容僅供參考，不構成任何投資建議或買賣邀約。文中股價、漲跌幅、成交量等數據取自 CMoney 資料庫，即時數據可能隨時變動。投資一定有風險，請自行評估並審慎決策。
本文由 AI 輔助撰寫，數據及資料皆來自 CMoney 資料庫及公開平台，經「權知道編輯團隊」依規則審核後發布。
